宅基地使用权是宅基地使用权人依法占有和使用集体所有土地的权利，有依法使用土地建设房屋及其附属设施的权利。随着经济的快速发展和城市化进程的加快，宅基地利用制度和经济发展出现了不适应。宅基地使用权流转引起的纠纷日益增多。如何平衡和解决这一矛盾，已成为土地改革的一项重要任务。
中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村土地制度改革试点阶段的开始。
首先，允许部分宅基地使用权入市。虽然法律不禁止农村村民出售和出租在宅基地上建造的房屋，但对买房主体也有限制。《关于加强农村宅基地管理的意见》等规定，严格禁止城镇居民购买农村宅基地，严格禁止对城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证和房屋产权证书。这次改革会暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让的规定。在依法符合规划、使用、控制和收购的前提下，允许农村集体管理建设用地使用权的转让、出租和入股，即国家确定的试点地区宅基地可以与国有土地一样，同等入市、同权同价。
其次，暂时调整和实施集体土地补偿的规定。《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。在试验区，第四十七条的规定暂时停止。征地补偿需要综合考虑土地利用区位、经济发展水平、人均收入等条件，合理确定征地补偿标准，为被征地农民安排住房和社会保障；加强就业培训，把符合条件的被征地农民纳入养老、医疗等城市社会保障体系；有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
再次：暂时调整和实施宅基地审批规定。使用存量建设用地的，由乡(镇)人民政府审批；使用新建设用地的，由县级人民政府审批。
《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中公布33个试点地区，包括：北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。
宅基地上房屋买卖合同是否有效？
最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》对宅基地上房屋买卖合同效力作出了细化的规定。
在上述试点地区，抵押担保和宅基地使用权转让引起的纠纷可根据国家政策和相关指导处理。在非试点地区，农民将宅基地房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同无效。合同无效后，买受人要求退还购房款及其利息的，以及请求重建或者重建费用赔偿要求的，应当综合考虑当事人的过错和其他因素确定。
宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，出售合同是否有效，不仅取决于其是否属于试点地区，还取决于当地政策和有关规定的综合确定。
宅基地制度改革试点工作将于年底完成。土地改革已经影响到整个社会，特别是在征地拆迁、买卖合同的效力以及能否获得拆迁补偿等方面。北京、上海、青岛、山东、江苏等地的高级人民法院已经发布了相关的指导意见。由于每个地区对此都有具体的规定，每个案件都有其特殊性，建议在遇到问题时，应及时征求专业拆迁律师的意见，以免盲目行动，错过维护权益的最佳时机。